租赁合同中的履行抗辨权

    同族兄弟所在的公司双华公司与某木业公司因厂房租赁合同发生纠纷，找到我出出主意。

案情大概如下：

    双华公司与木业公司于2008年2月21日签订的《厂房租赁合同书》，合同约定，木业公司同意将位于沿海开发区内木业公司的厂房、库房、辅助平房配电设施、场地面积6693.9平方米租给双华公司使用。租赁期限为十年，租金前三年每年为14万元，第4、5、6年每年18万元。租金按年交。承租方应在每年租期到期（即每年5月21日）前15天内一次性付清下一年度租金。逾期达一个月的，出租方有权以书面通知形式解除合同。合同签订后，双华公司依约分别于08年5月21日、09年5月21日均足额交清每下一年14万元租金。但木业公司从08年12月份一直将一批化肥强行存放于已出租给双华公司的库房，为此双华公司曾多次提出要求木业公司撒离货物或向双华公司交纳相应仓储保管等费用或降低租金。均被无理拒绝。于是双华公司在2010年5月21日交租金时只向贵公司交付9万元，剩下的5万元未付。木业公司也多次要求双华公司支付租金，双华公司则以木业公司将化肥强行存放于库房为由拒付。2010年11月10日，木业公司根据双方签订的《厂房租赁合同书》第三条第五款的约定向双华公司发出一份《解除合同书》提出解除合同，并限双华公司十日内搬迁。双华公司收到后感到情况不妙，与对方交涉，木业公司因有《厂房租赁合同书》第三条第五款的约定：“承租方逾期达一个月不交租金的，出租方有权以书面通知形式解除合同。”因此而夺夺逼人，毫不让步。双华公司却从合同中找不出对于出租方占用库房如何处理的约定，也找不出对自己有利的条款，而惶恐不安。

本律师经过审查该合同，的确也找难出破绽。但经结合合同法进行分析后，觉得尚有回旋余地。本案中，双华公司可以以合同法中的先履行抗辨权来对抗，理由绝对充分。为此，特为其一份《律师函》供其解决问题。

我国《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”“第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

    先履行抗辩权，是指依照合同约定或法律规定负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或履行义务严重不符合约定条件时，相对方为保护自己的期限利益或为保证自己履行合同的条件而中止履行合同的权利。先履行抗辩权本质上是对违约的抗辩，在这个意义上，先履行抗辩权可以称为违约救济权。

先履行抗辩权的适用范围
　　（一）担保
　　一方的履行为另一方履行的条件，在涉及担保的合同中经常出现。我国《担保法》规定了定金、抵押、质押、保证和留置五种担保方式。其中，定金合同、抵押合同、质押合同的成立和生效，与另一方的履行抗辩权有密切的关系。
　（二）实际违约
　　实际违约是预期违约相对的概念。是指当事人届期未履行合同义务或履行义务不符合条件。
　　1.对不履行的抗辩。
　　2.对迟延履行的抗辩。
　　3.对部分履行的抗辩。
　　4.对瑕疵履行的抗辩。
　　一方瑕疵履行，另一方有权拒绝受领，并拒绝自己的给付。如甲乙双方签订买卖美国牛蛙（种蛙）的合同，甲方交付的牛蛙不是纯种牛蛙，乙方有权拒收，并要求调换。受领后发现有瑕疵的，可以退还，并要求其采取补救措施。在采取补救措施期间，有权拒绝支付价金。
　　轻微的瑕疵并未影响到履行利益时，依照诚实信用原则，不宜拒绝受领、拒绝自己的给付。否则将无交易安全可言。瑕疵履行已经无法补救，则不属于行使抗辩权的问题，被违约人可以解除合同。
　　5.对履行效果不符合约定条件的抗辩。
　　通常情况下，履行效果就是履行利益。例如，甲方邀请乙方嫁接果树，合同约定了成活率，甲方的履行利益与履行效果是一致的。但有时履行效果与履行利益的内容并不相同。比如，甲方邀请乙方授课，双方并未约定授课效果，乙方完成授课任务，就应视为甲方实现了履行利益。授课效果的好坏并不影响履行利益的存在。
　　在合同要求履行效果的时候，若未实现履行效果，则在后履行的一方可以产生先履行抗辩权。比如，甲乙双方签订了一份技术转让合同，合同约定，甲方提供的生产某种绿色食品的设备，可以日产10吨以上。经试车合格后乙方一次性支付技术转让费。经试车，该设备远远达不到此要求，此时，乙方享有先履行抗辩权，可以拒绝支付技术转让费。待甲方采取补救措施，达到合同要求后再支付技术转让费。或者双方协商降低技术转让费。
               

附：

        律    师    函

XX木业有限公司：

本律师受广西民族律师事务所的指派，并受双华公司的委托，就贵公司因与双华公司签订的《厂房租赁合同书》而引起的法律问题，特致函如下：

贵公司指称双华公司“从2010年5月份至今，以各种理由拖欠租金”。的说法与事实不符。贵公司以《厂房租赁合同书》第三条第五款的约定要求解除合同的理由不符合合同法有关规定。

双华公司与贵公司于2008年2月21日签订的《厂房租赁合同书》，合同约定，木业有限公司同意将位于沿海开发区内木业有限公司的厂房、库房、辅助平房配电设施、场地面积6693.9平方米租给双华公司使用。租赁期限为十年，租金前三年每年为14万元，第4、5、6年每年18万元。租金按年交。承租方应在每年租期到期（即每年5月21日）前15天内一次性付清下一年度租金。逾期达一个月的，出租方有权以书面通知形式解除合同。合同签订后，双华公司依约分别于08年5月21日、09年5月21日均足额交清每下一年14万元租金。但贵公司却未完全向双华公司履行合同，没有完整的将库房租赁给双华公司使用，从08年12月份一直将一批化肥强行存放于已出租给双华公司的库房，严重影响双华公司的生产经营。为此双华公司曾多次提出如下几种解决方案：（1）要求贵公司撒离货物；（2）由贵公司向双华公司交纳相应仓储保管等费用；（3）提出要求降低租金。均被无理拒绝。迫于无奈，双华公司只好以降低租金的方式向贵公司提出合理抗辨（即在2010年5月21日交租金时向贵公司交付9万元，剩下的5万元在贵公司满足双华公司公司要求后付清）。

基于上述事实，本律师认为，双华公司并没有违反《厂房租赁合同书》第三条第五款的约定。双华公司之所以没有完全支付租金，是依法行使合同“先行履行抗辨权”。

根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。另根据合同法有关规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”“依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的或履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。
     双华公司与贵公司于2008年2月21日签订的《厂房租赁合同书》合法有效，并且双华公司已依约于08年5月21日、09年5月21日均足额交清每年14万元租金。虽然《厂房租赁合同书》对贵公司履行方式不明确，但根据合同法规定：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。承租人租赁合同的目的就是对租赁物进行使用、收益。贵公司却从08年12月份一直将一批化肥强行存放于已出租给双华公司的库房，严重影响双华公司的生产经营，不利于双华公司实现合同目的，并无理拒绝双华公司的要求，贵公司没有将完整的仓库出租给双华公司，履行合同不符合双华公司的目的，贵公司的行为是属于违约在先。双华公司有权根据合同法规定行使“先行履行抗辨权”，拒绝向贵公司支付价款相当的租金，属于合法的抗辨事由。这并不属于违反《厂房租赁合同书》第三条第五款的约定。
    所以，贵公司以《厂房租赁合同书》第三条第五款的约定要求解除合同的理由不符合合同法有关规定，也与诚实信用的原则相违背。

据此，双华公司不同意解除合同，若贵公司单方解除合同，双华公司有权提出反诉并依据《中华人民共和国合同法》的有关规定以及《厂房租赁合同书》第十一条，有权要求贵公司承担违约责任，赔偿双华公司因此而造成的一切损失。

但本着互让互利、友好合作的精神，也为减少讼累，因此，我们双华公司非常愿意通过友好协商的方式解决问题，希望贵公司珍惜我们的诚意和提供的机会。

广西民族律师事务所     承办律师： 方学业       电话：13607814149

                                                                                                    2010年11月12日